以后，邻居改建房中房影响居住，你可以选择起诉他——日前，广州市国土房管局发文，要求各小区开始执行去年已征求意见的《物业小区管理规约（示范文本）》（以下简称《管理规约》)、《业主大会议事规则（示范文本）》（以下简称《议事规则》）。据新规，业主装修损坏房屋承重结构违反规定的，其他业主和物业管理公司都可起诉维权。

　　邻居违规你可起诉

　　据悉，现在不少业主违反相关规定擅自对房屋进行房中房改造，常常出现漏水、损害物业承重等问题，影响邻居的居住。以前，其他业主和物管公司只能向相关部门投诉，没办法通过诉讼来禁止他们的行为。根据新规定，物管公司对此不仅是被动地向上级部门反映，更可以直接告违反规定的业主。

　　《物管规约》规定，无论是业主还是开发商违反规定，其他业主和物管公司都可依据该规约向人民法院提出诉讼。业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据该规约向人民法院提起诉讼。

　　业主装修要限时段

　　《物管规约》对业主装修进行了严格的限制——必须经过物管公司和业委会同意。《物管规约》规定：业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区；签订协议时交纳1000元装修押金，装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备，不得擅自拆改。

　　《物管规约》还对装修时间进行限制：业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8:00至12:00下午2:00至6:00，其他时间不得施工。

　　业主代表制更完善

　　据了解，广州有不少超大规模的小区如果要召开业主大会，很难集合全体业主开会。而《物业管理条例》明确大型小区可以采取代表大会制召开业主大会，但没有具体定出怎样户数的小区可采用代表大会制。

　　《议事规则》首次对该户数界定作出规定，小区300户及以上的可采用代表大会制，以楼层为单位，每栋（或每层）推选1名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的单位面积1/2且人数1/2同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表持所代表区域的全部投票权。

　　相关新闻

　　不交物管费维修金禁卖房规定被取消

　　据悉，去年7月市国土房管局曾公布《管理规约》征求意见稿征求市民意见。当时《管理规约》有一条备受关注的规定——不交物管费维修金禁卖房。

　　当时征求意见稿规定，业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明，未按时交纳物业服务费及维修基金的，业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。当中含义是如果业主（包括开发商在内）不交管理费和专项维修资金，业委会有权力禁止其卖房。

　　但是，在正式公布实施的《管理规约》中取消了该项规定，其仅是规定“业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明”，“业主应积极履行交纳物业服务费用的义务”。没有了对于业主或开发商不交维修资金和物业管理费的处罚规定。

　　业内人士认为，征求意见稿规定的不交物管费维修金禁卖房政策不具备法律依据，具体实施也很难做到，所以被有关部门取消了。

　　物管新规解读

　　■业主大会决定权是“面积+人数”

　　据了解，原《物业管理条例》在对业主大会投票决定权问题上只是规定“必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”即只是按人数投票来决定问题。

　　而广州的《议事规则》则按照了《物权法》和新修改的《物业管理条例》当中的规定，即“面积+人数”。

　　其规定，业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　也就是说，每个业主拥有的投票权是不同的，在小区拥有物业面积较大的业主，其决定权相对会大一些。

　　■4种情况可开业主大会临时大会

　　据悉，现在不少小区由于发生了重大事情需要召开业主大会临时会议解决问题的，但按《物业管理条例》规定，必须经20%以上的业主提议才能召开业主大会临时会议。如果提议业主人数不够，就难以召开大会解决迫切问题了。对此，《议事规则》放宽了召开业主大会临时会议的条件，规定下面四种情况都可以召开业主大会临时会议：

　　（一）30%以上业主委员会委员提议；

　　（二）20%以上业主提议；

　　（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。